宿州市物业管理办法

2014-08-20 08:54:43  作者:  来源:宿州市房管局

第一章  总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行管理、维修、养护,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。
第四条 市、县房地产行政管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。区人民政府、市级各开发园区管委会应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(市、县区、各开发园区负责物业管理的单位以下统称物业管理部门)。
县、区物业管理部门在市物业管理部门的指导下,负责本辖区新设立的三级物业服务企业资质证书的颁发、物业管理活动的日常监管工作。
市、县、区的建设、城管、规划、公安、物价、环保、民政等有关部门,应当依照各自职责,共同配合做好物业管理工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府在县、区物业管理部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。县区人民政府、各开发园区管委会应当向居(村)民委员会拨付适当经费,保障其正常开展相关工作。
第六条 市物业管理部门应当加强与仲裁机构、人民法院的沟通联系,协助完善解决物业管理纠纷的工作机制。

第二章  业主大会及业主委员会

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会(或业主代表大会,下同),业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上或物业服务费实际收取率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满二年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满三年的。
本办法所称业主代表大会,是指业主以幢、单元或者楼层等为单位委托其他业主作为代表参加的业主大会。
第八条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织协调业主代表、建设单位和居(村)民委员会筹备成立业主大会。
符合本办法第七条第二款规定的住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府应当在3个月内组织召开首次业主大会。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第九条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。
管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。
业主委员会任期一般为三年,其组成人员可以连选连任。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签定物业服务合同、监督物业服务企业履行合同情况及业主大会决定或授权办理的其他事项等。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县、区物业管理部门及街道办事处、乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知县、区物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居(村)民委员会。
第十一条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导。
业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居(村)民委员会,并听取其建议。
第十二条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县、区物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内公示。
待业主大会成立后,物业管理委员会自动解散。

第三章  前期物业管理

第十三条 在规划、设计房地产项目时,应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施,并按照以下规定配置物业服务用房:
(一)物业管理区域物业总建筑面积5万平方米以下的,按照不少于建筑面积100平方米配置;
(二)物业管理区域物业总建筑面积25万平方米以下的,按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过25万平方米的,超过部分按1‰的标准配置。
未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。
第十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业经县、区物业管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位聘任物业服务企业情况应向县、区物业管理部门登记后,报市物业管理部门备案。
本办法所称的前期物业管理,是指业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
第十五条 建设单位应当与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后15日内报县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第十六条 前期物业服务合同签订后,建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。
(一)物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。
(二)供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同(协议)、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议,共用设施设备的安装、使用和维护保养(含窨井设施检测报告和产品合格证明)等资料。
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。
(四)物业管理所必需的其它资料,包括有关房屋权属的申请登记资料,工程验收的各种签证、记录、证明,业主及房屋面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。
前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。查验情况应当书面报送县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第十八条 新建住宅项目竣工后,物业管理部门应当组织相关单位对配套建筑及设施设备进行综合查验,对不符合物业交付条件的,由物业管理部门责令建设单位及时整改。
第十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。

第四章  物业管理服务

第二十条 物业服务企业由业主大会负责选聘。业主委员会根据业主大会决定与物业服务企业签订书面物业服务合同,并在合同签订之日起15日内,将物业服务合同报县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
尚未成立业主大会的,物业服务企业由街道办事处、乡镇人民政府安排物业管理委员会选聘。业主大会成立后,物业管理委员会应当及时将选聘等相关资料移交业主委员会。
第二十一条 物业服务企业享有以下权利:
(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同,对物业及其环境、相关秩序进行管理;
(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用;
(三)制止违反物业管理规约的行为;
(四)选聘专营企业承担专项经营业务;
(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第二十二条 物业服务企业应当履行以下义务:
(一)以服务业主为宗旨,提高服务质量和水平;
(二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;
(三)按照规定公布物业服务费收支情况;
(四)接受业主委员会和业主的监督;
(五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;
(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。未履行约定的,应当依法承担相应的法律责任;业主有权要求其提供并可以向县、区物业管理部门或者业主委员会投诉。
第二十三条 物业服务收费标准应当遵循合理、费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价,政府指导价由价格主管部门会同物业管理部门核定并公布。
物业服务企业应当将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。
第二十四条 业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
已经具备交付条件的物业,因业主的原因未及时办理交付手续的,业主应全额交纳物业服务费用。已经交付的空置物业,业主应当交纳物业管理服务费用。
第二十五条 提前解除物业服务合同的,应在物业管理区域内公告,并书面告知县、区物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。
第二十六条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同,在合同期限届满或者提前解除合同的期限前30日,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,业主委员会应当于5日内告知县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府;街道办事处、乡镇人民政府在接到告知后5日内,应当会同县、区物业管理部门、居(村)民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作。
物业服务企业退出物业服务时,业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的,街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县、区物业管理部门,从市物业管理部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作,并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
第二十七条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第二十八条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定,履行下列交接义务:
(一)移交本办法第十六条规定的材料;
(二)移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;
(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;
(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;
(五)撤出物业管理区域内的服务人员;
(六)法律、法规规定的应当移交的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第二十九条 县、区物业管理部门每年组织街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会、业主委员会等相关单位对物业服务企业进行服务质量考核,考核结果记入该企业诚信档案,并向社会公布。
物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。
第三十条 县、区物业管理部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第五章  物业的使用与维护

第三十一条 业主或者物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十二条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并加强巡查。
第三十三条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变房屋用途或外貌,影响他人生活、工作或市容环境的;
(五)损坏公共绿化、园林设施;
(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(七)违反规定摆摊设点、占道经营;
(八)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;
(十)排放有毒、有害物质或者使用大功率空调等发出超过规定标准的噪音;
(十一)饲养家禽家畜;
(十二)法律、法规和规章禁止的其他行为。
业主或者物业使用人违反前款规定的,物业服务企业应当及时予以制止,并向有关行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告,由街道办事处(乡镇人民政府)负责协调有关部门进行处理。其中,违反第一项、第二项、第四项规定的,由物业管理部门予以制止或依法处理;违反第三项规定的,由规划管理部门予以制止或依法处理;违反第五项、第六项、第七项、第八项、第十一项规定的,由城管部门予以制止或依法处理;违反第九项规定的,由公安部门予以制止或依法处理;违反第十项规定的,由环保部门予以制止或依法处理。
第三十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第三十五条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的30%用于补贴物业服务费,70%纳入专项资金。专项资金纳入业主委员会专户管理,专项用于维护业主公共利益的需要,并经业主大会同意后使用。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。
第三十六条 利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,应当征得相关业主或业主委员会同意。所得收益30%用于补贴物业服务费,70%纳入专项资金,或按照业主大会的决定使用。
第三十七条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让物业时,应当按规定结清物业服务费用,权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。

第六章  法律责任

第三十八条 建设单位、物业服务企业有下列行为之一的,由物业管理部门按照《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的有关规定处罚:
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;
(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不移交有关资料的;
(四)未取得资质证书从事物业服务的;
(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;
(六)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的;
(七)物业服务合同解除或终止后,物业服务企业未与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定办理交接手续,擅自撤离的。
第三十九条 业主或物业使用人有下列行为之一的,由物业管理部门按照《安徽省物业管理条例》的规定处罚:
(一)拆改房屋承重结构的;
(二)侵占、损坏物业共用部位、公共场地、共用设施设备的;
(三)擅自将住宅改变为经营性用房的。
违反前款第三项规定的,由业主委员会进行协调、处理;协调处理不成的,由物业管理部门会同规划、工商、环保、城管等有关行政主管部门责令限期改正,恢复原状。
第四十条 业主或物业使用人违法搭建建筑物、构筑物的,由规划管理部门责令限期拆除;逾期未拆除的,依法组织强行拆除,并依法予以处罚。
第四十一条 违反规定损坏公共绿化、园林设施的,由城市管理部门责令恢复原状,并依法予以处罚。
第四十二条 物业服务企业对违反本办法第三十三条规定的行为,不及时向有关单位报告,造成不良影响的,由物业管理部门责令改正,并依法予以处理。
第四十三条 物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关部门工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
(一)违法干预依法成立业主大会和业主委员会,或选聘物业服务企业的;
(二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(三)违法实施物业管理行政许可的;
(四)违反物业管理投诉处理规定的;
(五)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;
(六)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第七章  附 则

第四十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第四十五条 本办法自发布之日起施行。