宿州市 物价局 房地产管理局 文件

2012-08-30 10:54:52
宿州市 物价局  房地产管理局  文件

宿房[2012]50号

关于印发宿州市城区住宅小区物业服务等级标准的通知

各物业服务企业:
  为了提高物业管理服务水平,督促物业服务企业提供质价相符的服务,引导业主正确评判物业服务企业服务质量,树立等价有偿的消费观念,促进物业管理规范发展,现将《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》印发给你们,请参照执行。
                                                                                                    
附:1、《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》
2、《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》的使用说明


二〇一二年四月二十日

附表1:

宿州市城区住宅小区物业服务等级标准
四  级

项 目
内 容 与 标 准
(一)
1、小区内设置管理机构,并设客服接待中心,公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上,发现问题及时处理。
2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
4、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
5、小区项目经理持证上岗,有三年以上物业管理工作经历。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
6、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
8、公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
10、每年至少2次征询业主对物业服务的意见,问卷率达到实际入住业主80%以上,满意率85%以上。
11、建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。
12、建立物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等),设有档案资料室;归档及时、完整,便于查询。
 
(二)
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,保修期满后需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(三)
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
10、二次供水设备
1)直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2)二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3)每日巡视2次水箱间、水泵房,做好巡视记录。
4)每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。
5)每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理
6)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
11、电梯
1)发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
2)每半月进行1次日常维修养护工作。
3)设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。
4)定期检查紧急报警装置。
5)定期年检并取得合格证。
6)轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。
 
(四)
协助
维护
公共
秩序
1、小区各出入口24小时专人值守,主出入口24小时双人值守,当值时坐、立姿势端正,( 7:00---20:00立岗)并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。
2、秩序维护员身体健康,工作认真,45周岁以下的人员占总数的60%以上
3、重点部位(小区道路、单元出入口、地下车库)应设巡更点,秩序维护员手持巡更采集器,按指定时间和路线每2小时巡查一次,正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟,监控中心有巡更记录。
4、小区设有监控中心, 应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等三项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)
1、高层、多层按单元设置垃圾桶,每日清运2次。保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地、水景等每日清扫1次;
电梯厅、楼道每日清扫1次;一层共用大厅每日拖洗1次;
楼梯扶手每日擦洗1次;
共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪;水景、水体清洁无异味。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
 
(六)
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物,预防病虫害。
 
(七)
1、建立停车管理制度。
2、建立停车管理档案。
3、定期存放车辆的,应签订停车服务协议。
4、在显著位置公示停车须知。
5、 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。
6、机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。
7、 24小时定时巡查停车场(库)。
8、 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。
9、 停车场地面每日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。
10、车库通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
(八)消防
安全
防范
1、落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;
2、发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。
3、消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。
对消防设施每年整体养护1次。电梯机房要按规定配置器材。
4、灭火器
每年进行1次功能性检查。
5、消防设施设备完好,消防通道畅通。

三 级

项 目
内 容 与 标 准
(一)
1、小区内设置管理机构,并设客服接待中心,公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上,发现问题及时处理。
2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
4、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
5、小区项目经理持证上岗,有二年以上物业管理工作经历。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
6、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
8、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
9、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
10、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,问卷率达到实际入住业主80%以上,满意率80%以上。
12、建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。
13、建立物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等),设有档案资料室;归档及时、完整,便于查询。
 
 
(二)
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,保修期满后需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
(三)
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
8、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
10、二次供水设备
1)直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2)二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3)每日巡视1次水箱间、水泵房,做好巡视记录。
4)每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。
 
5)每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理
6)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
11、电梯
1)发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
2)每半月进行1次日常维修养护工作。
3)设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。
4)定期检查紧急报警装置。
5)定期年检并取得合格证。
6)轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。
(四)
协助
维护
公共
秩序
1、小区主要出入口24小时专人值守,其中主出入口24小时双人值守,当值时坐、立姿势端正(早、中、晚上下班高峰时立岗时间各不少于3小时),并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。
2、秩序维护员身体健康,工作认真,45周岁以下的人员占总数的50%以上
3、重点部位(小区道路、单元出入口、地下车库)应设巡更点,秩序维护员手持巡更采集器,按指定时间和路线每2小时巡查一次,正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟,监控中心有巡更记录。
4、小区设有监控中心, 24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息
5、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)
1、高层、多层设置垃圾桶,生活垃圾日产日清。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
(六)
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物,预防病虫害。
(七)
1、建立停车管理制度。
2、建立停车管理档案。
3、定期存放车辆的,应签订停车服务协议。
4、在显著位置公示停车须知。
5、 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。
6、机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。
7、 24小时定时巡查停车场(库)。
8、 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。
9、 停车场地面每两日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。
10、车库通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
(八)消防
安全
防范
1、 落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;
2、 发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。
3、 消防控制室设专业人员24小时值守,处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。
每年对消防设施整体养护1次。电梯机房要按规定配置消防器材。
4、灭火器
每年进行1次功能性检查。
5、消防设施设备完好,消防通道畅通。

二 级

项 目
内 容 与 标 准
(一)
1、小区内设置管理机构,并设客服接待中心,公示服务电话;管理人员每日巡查小区两次以上,发现问题及时处理。
2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
4、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
5、小区项目经理持证上岗。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
6、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
7、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
8、公示16小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,问卷率达到实际入住业主80%以上,满意率80%以上。
11、建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。
12、建立物业管理档案(包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等),设有档案资料室;归档及时、完整,便于查询。
 
(二)
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,保修期满后需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每周巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约(业主临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
(三)
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
8、二次供水设备
1) 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。
2) 二次供水设施按要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
3) 每周巡视2次水箱间、水泵房,做好巡视记录。
4)每季度对水泵润滑情况进行检查,视情况补充或更换润滑剂;每年对水泵进行1次整体养护。
5)每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理
6)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管,溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
9、电梯
1)发生电梯困人或其它重大事件时,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。
2)每半月进行1次日常维修养护工作。
3)设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。
4)定期检查紧急报警装置。
5)定期年检并取得合格证。
6)轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。
(四)
协助
维护
公共
秩序
1、小区次出入口定时开关,主出入口24小时值守,当值时坐、立姿势端正,并有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。
2、秩序维护员身体健康,工作认真,45周岁以下的人员占总数的40%以上
3、重点部位(小区道路、单元出入口、地下车库)应设巡更点,秩序维护员手持巡更采集器,按指定时间和路线每4小时巡查一次,正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟,监控中心有巡更记录。
4、小区设有监控中心, 24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)
1、小区内设有垃圾箱,生活垃圾日产日清。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每两日清扫1次,每周清洗1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
(六)
绿化
养护
管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
(七)
1、建立停车管理制度。
2、建立停车管理档案。
3、定期存放车辆的,应签订停车服务协议。
4、在显著位置公示停车须知。
5、 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。
6、机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。
7、 24小时定时巡查停车场(库)。
8、 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。
9、 停车场地面每日清扫1次,地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。
10、车库通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
(八)消防
安全
防范
1、 落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;
2、 发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。
3、 消防控制室设专业人员值守,处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。
每年对消防设施整体养护1次。电梯机房要按规定配置消防器材。
4、灭火器
每年进行1次功能性检查。
5、消防设施设备完好,消防通道畅通。
 

一  级

项 目
内 容 与 标 准
(一)
1、小区内设置管理机构,公示服务电话;管理人员经常巡查小区,发现问题及时处理。
2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
4、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
6、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
7、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
8、公示8小时服务电话。
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,问卷率达到实际入住业主80%以上。
11、建立健全各项管理制度,公共突发性事件处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法。
12、建立物业管理档案,归档及时、完整,便于查询。
(二)
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。
2、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。
3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
4、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
(三)
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,保修期满后需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
8、电梯
1)设电梯安全员,负责电梯运行的日常巡视,做好电梯日常使用状况记录,落实电梯定期检验计划。
2)定期检查紧急报警装置。
3)定期年检并取得合格证。
4)轿厢内规范张帖年检合格证(有效期内)、乘梯安全须知。
 
(四)
协助
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时值勤。定时巡逻。
2、车辆停放有序。
3、技防设施和救助,有电子防盗门。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)
1、小区内设有垃圾箱,生活垃圾日产日清。
2、小区公共场所每日清扫1次;楼道每周清扫1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每半年检查1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
(六)
绿化
养护
管理
1、定期清除绿地杂草、杂物。
2、预防花草、树木病虫害。
(七)
1、建立停车管理制度。
2、建立停车管理档案。
3、定期存放车辆的,应签订停车服务协议。
4、在显著位置公示停车须知。
5、 设置规范的交通标志,包括引导标志,疏散指示灯,安全出口标志灯和其他警示性标志。
6、机动车辆凭证出入,对临时进入的机动车辆进行登记。
7、定时巡查停车场(库)。
8、 停车场(库)内配备消防器材并定期检查,做好记录。
9、停车场地面每日清扫1次 地下停车库地面(含车位地面)每月清拖1次。
10、车库通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
(八)消防
安全
防范
1、 落实消防安全责任制,明确逐级和岗位消防安全职责;
2、 发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。
3、 及时处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置,备存紧急消防物资。
每年对消防设施整体养护1次。电梯机房要按规定配置消防器材。
4、灭火器
每年进行1次功能性检查。
 

附件2:

《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》的使用说明

  1、本《标准》为普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅、办公、商业铺面的物业服务不适用本标准。
  2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况,由低到高设定为一级、二级、三级、四级,四个服务等级。
3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、停车管理、消防安全防范八大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准,由签订物业服务合同的双方协商约定。
  4、使用本《标准》时,应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素,选择相应的服务等级。
5、本标准作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。
6、本标准由由市房地产主管部门会同市价格主管部门负责解释。本标准自二〇一二年七月一日起执行。此前凡与本标准不一致的规定同时废止。